Wenn man über mehrere Jahre hindurch eine Wohnung mietet, ist es durchaus möglich, dass während dieser Zeit größere oder kleinere Reparaturen in der Wohnung durchgeführt werden müssen. Wenn nicht gleich von Vornherein der Vermieter diese bezahlt, stellt sich spätestens beim Auszug die Frage, wer letztendlich dafür die Kosten tragen muss.

Nach § 3 des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist der Vermieter zur Erhaltung des Mietgegenstandes im ortsüblichen Standard verpflichtet. Unter diese Erhaltungspflicht fallen Arbeiten zur Erhaltung des Mietgegenstandes selbst (in dessen Innerem) nur dann, wenn es sich dabei um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden ernsthaften Gesundheitsgefährdung handelt oder diese Arbeiten notwendig sind, um den Mietgegenstand in einem brauchbaren Zustand übergeben zu können. Gleiches gilt auf Grund des identen Gesetzeswortlautes (vgl § 14a Wohnungsgemein-nützigkeitsgesetz) auch für Genossenschaftswohnungen.

In der Entscheidung 5 Ob 17/09z hat der Oberste Gerichtshof für den Vollanwendungsbereich des MRG deutlich ausgesprochen, dass durch diese Bestimmung die Erhaltungspflicht des Vermieters abschließend geregelt wurde. Da also die viel zitierte kaputt gewordene Therme oder andere kaputt gewordene mitvermietete Anlagen/Geräte weder einen ernsten Schaden des Hauses noch eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung verursachen, trifft die Erhaltungspflicht hiefür nicht den Vermieter, sondern den Mieter selbst. Konsequenterweise hat daher der Mieter keinen sofort fälligen Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter (§§ 1096 und 1097 ABGB).

Wer zahlt letztendlich die Thermenreparatur? Dem Mieter steht lediglich die „Investitionsablöse“ bei der Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb genau geregelter Fristen (§ 10 Abs 3 MRG) abzüglich einer Abschreibung (bei Thermen 1/10 pro Jahr) zu, so dass in den meisten Fällen nicht die gesamten Investitionskosten ersetzt werden.

Übernimmt aber der Vermieter die Verpflichtung zur Erhaltung der mitvermieteten Etagenheizung, so gebührt ihm ein Zuschlag zum Richtwertmietzins nach § 16 Abs 2 Zif 3 MRG.